Для признания жилого дома или помещения непригодным для проживания, в первую очередь необходимо получить заключение по техническому состоянию жилого дома или помещения, выданного специализированной организацией (Специализированная организация: Физическое или юридическое лицо, уполномоченное действующим законодательством на проведение работ по обследованиям и мониторингу зданий и сооружений, ГОСТ "Правила обследования и мониторинга технического состояния").
     Специализированная организация на основании заявления заказчика, выезжает на объект и выполняет обследование его технического состояния. По окончанию обследования, составляет заключение.

     Заключение по техническому состоянию жилого дома или помещения должно содержать:


     1. Адрес объекта.
     2. Время проведения обследования.
     3. Организация, проводившая обследование.
     4. Статус объекта (памятник архитектуры, исторический памятник и т.д.).
     5. Тип проекта объекта.
     6. Проектная организация, проектировавшая объект.
     7. Строительная организация, возводившая объект.
     8. Год возведения объекта.
     9. Год и характер выполнения последнего капитального ремонта или реконструкции.
     10. Собственник объекта.
     11. Форма собственности объекта.
     12. Конструктивный тип объекта.
     13. Число этажей.
     14. Период основного тона собственных колебаний (вдоль продольной и поперечной осей).
     15. Крен объекта (вдоль продольной и поперечной осей).
     16. Установленная категория технического состояния объекта (является ключевой позицией для признания дома непригодным для проживания).

     Также в заключении обязательно должны присутствовать материалы обосновывающие выбор категории технического состояния объекта:

     - фотографии объекта - обязательно (обычно требуется 30 - 50 шт.);
     - описание окружающей местности - обязательно;
     - описание общего состояния объекта по визуальному обследованию с указанием его морального износа - обязательно, кроме морального износа;
     - описание конструкций объекта, их характеристик и состояния - обязательно;
     - чертежи конструкций объекта с деталями и обмерами - если подлежит реконструкции или капитальному ремонту;
     - ведомость дефектов - если подлежит реконструкции или капитальному ремонту;
     - схемы объекта с указанием мест проводившихся измерений и вскрытий конструкций - если подлежит реконструкции или капитальному ремонту;
     - результаты измерений и оценка показателей, используемых в поверочных расчетах - если подлежит реконструкции или капитальному ремонту;
     - определение действующих нагрузок и поверочные расчеты несущей способности конструкций и основания фундаментов - если подлежит реконструкции или капитальному ремонту;
     - планы обмеров и разрезы объекта, планы и разрезы шурфов, скважин, чертежи вскрытий - если подлежит реконструкции или капитальному ремонту;
     - геологические и гидрогеологические условия участка, строительные и мерзлотные характеристики грунтов основания (при необходимости);
     - фотографии повреждений фасадов и конструкций - обязательно;
     - анализ причин дефектов и повреждений - обязательно;
     - задание на проектирование мероприятий по восстановлению или усилению конструкций (при ограниченно работоспособном или аварийном состоянии объекта) - если есть целесообразность проведения таких мероприятий.

      К заключению прикладывается документ удостоверяющий право проведения организацией таких работ. Само заключение прошивается и выдается заказчику в 3-х экземплярах.

     После этого, один экземпляр заключения отдается в органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органы местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности).

     Для признания дома непригодным для проживания подходят две категории, недопустимое или аварийное техническое состояние.

     Из ГОСТ "Правила обследования и мониторинга технического состояния"

     Категория технического состояния: Степень эксплуатационной пригодности несущей строительной конструкции или здания и сооружения в целом, а также грунтов их основания, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик.

     Основные категории технического состояния:

     1. Нормативное техническое состояние: Категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения.
     2. Работоспособное техническое состояние: Категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.
     3. Ограниченно-работоспособное техническое состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).
     4. Аварийное состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.


     Есть еще две категории технического состояния из другого документа (Свод правил "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений"), это:

     Исправное состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
     Недопустимое состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

     Недопустимое состояние, является минимальной категорией для признания жилого дома или помещения непригодным для проживания

     На основании постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47, для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, необходимо наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан:

     - деформации, крены, трещины и разрушения фундаментов, стен, несущих конструкций;


     - нарушение санитарно-эпидемиологических требовании к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (содержание опасных для человека химических и биологических веществ (в т.ч. плесень, гнили), качество атмосферного воздуха, уровень радиационного фона, шума, вибрации, электромагнитных полей). Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки;


     - расположение в опасных зонах вероятных разрушений при техногенных авариях, схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории и разрушение жилых помещений;
     - жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно.


      Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу:

     - отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно и двухэтажном жилом доме;
     - отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
     - несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.